De kans van slagen

Vrienden van ons vroegen hoe realistisch onze plannen eigenlijk zijn. Dat hebben wij ons natuurlijk ook afgevraagd. We hebben ons uitgebreid georiënteerd en research gedaan. Daar kwamen twee belangrijke potentiële knelpunten uit naar voren:

1. Bestemmingsplan en gemeente: Om een woonwerkgemeenschap te beginnen op het platteland, moet het project passen in het bestemmingsplan van de gemeente.
   Meestal wil de gemeente niet een nieuwe ‘woonwijk’ toestaan in een landelijk agrarisch gebied. Wel is er al flink wat ervaring opgedaan met het toekennen van de gebiedsbestemming ‘wonen’ aan kleine woongroepen, wanneer deze beperkt blijven tot maximaal 10 à 12 woningen (maximaal ± 20-25 mensen), bijvoorbeeld rondom een boerderij of voormalige boerderij. Vooral als de gemeente graag lelijke grote schuren en stallen gesloopt wil zien, zijn er kansen. De benodigde hoeveelheid grond voor onze woningen is dan ongeveer 2,5 hectare.Voor een serieus voedselbos is minimaal 10 hectare extra nodig. Dat zou dan de gebiedsbestemming ‘agrarisch gebied’ moeten krijgen van de gemeente. Hier is ook al enige ervaring mee opgedaan in Nederland.
   Bovenstaande twee zaken combineren is echter nog tamelijk uniek in Nederland. Wij denken dat het het beste is om het als twee aparte projecten te beschouwen, ook met een aparte financiering en aparte juridische status.
   De twee stukken grond hoeven ook niet per se aaneengesloten te liggen, maar bijvoorbeeld op maximaal tien minuten fietsafstand van elkaar. 

   We moeten dus een gemeente vinden die ons op deze manier wil helpen en die onze plannen in principe wil goedkeuren.
   Het bureau dat wij willen inschakelen heeft hier al veel ervaring mee en heeft veel contacten met gemeenten in het oosten van Nederland. Dit bureau heeft vooral veel ervaring met woongemeenschappen, dus nog zonder voedselbos. Inmiddels zijn ze ook bezig met projecten met een groter stuk grond voor een agrarische bestemming.

   Intussen blijkt dat de zaken op het platteland geleidelijk steeds meer gaan ‘schuiven’ richting het mogelijk maken van initiatieven zoals de onze. Daardoor zullen er (op termijn) hopelijk mogelijkheden komen om onze woonwerkgemeenschap verder uit te breiden, bijvoorbeeld richting 50 bewoners.

2. Financiering: Als wij een geschikte locatie hebben gevonden met in principe toestemming van de gemeente, moeten wij natuurlijk nog voor de financiering zorgen.
   Voor de 2,5 hectare voor de woongemeenschap met de woning en het gemeenschapshuis denken wij dat de leden van de woonwerkgemeenschap zelf de financiering daarvan rond kunnen krijgen. Dit is dan onder voorbehoud dat er genoeg leden bij zijn met een inkomen en/of met een overwaarde op hun huidige huis die daarvoor toereikend zijn.
   De aanschaf van de 10 hectare grond en de kosten voor de aanleg van het voedselbos zijn een andere zaak. Wij denken dat daarvoor (aanvullende) externe financiering c.q. garantstelling nodig zijn.
   Het meest eenvoudige financieringsmodel is een lening bij de bank, bijvoorbeeld de Triodosbank, met de overwaarde van de huizen van een aantal mensen als onderpand. Een alternatief dat eigenlijk onze voorkeur heeft, is dat een aantal mensen een extra hypotheek neemt op hun huis en het geld uitleent aan een op te richten stichting. Deze schaft vervolgens de grond aan en bekostigt de aanleg.
   Wij denken erover om in onze omgeving aan vrienden en kennissen te vragen wie van hen voldoende overwaarde op hun huis heeft om dit op deze manier te willen en te kunnen doen, volgens het ene of het andere model. Als je het goed aanpakt, blijft de mogelijkheid bestaan om op elk moment het geleende geld terug te vragen, wat de bereidwilligheid van deze vrienden zal vergroten.
   In beide gevallen moet er nog rente worden betaald. Wij denken aan de mogelijkheid om aan een wijdere kring van vrienden en kennissen te vragen of zij donateur willen worden van de woonwerkgemeenschap en/of van het voedselbos. Met de donaties kan dan de rente worden betaald.Is het bovenstaande realistisch? Wij hebben al een echtpaar in onze vriendenkring gevonden die hiertoe in principe bereid is. Zelf hebben we gelukkig ook flink wat overwaarde op ons huis.
   Een kennis, een gerenommeerd vastgoedjurist, heeft er nauwkeurig naar gekeken en de juridische mogelijkheden voor ons uitgewerkt, inclusief de benodigde rechtsvormen.

Voedselbos – de kans van slagen
Ook wat betreft het voedselbos is het goed te weten wat de kans van slagen is. Wij hebben een cursus gevolgd (Landscape Foodscape, aangeraden door de Stichting Voedselbos) met excursies naar drie voedselbossen. Daarnaast hebben we er een paar zelf bezocht. Zo hebben we kunnen zien dat er al een aantal voedselbossen zijn gerealiseerd in Nederland, tot nu toe echter meestal zonder verbinding met een woonwerkgemeenschap.
Het oudste voedselbos in Nederland is Ketelbroek bij Groesbeek in Gelderland . Het is begonnen in 2009 en is ook door ons bezocht.
Op deze manier hebben we kunnen zien dat aanleg en beheer van een voedselbos goed te doen zijn, zeker met de hulp van een deskundige.

Daarnaast zijn er al aardig wat initiatieven in Nederland van een woonwerkgemeenschap met plannen voor een voedselbos, zoals met name te zien is op de website Ecodorpen.nl. Een paar hebben de benodigde grond al verkregen, zoals ecodorp Bergen en ecodorp Land van Aine.
Bij geen van deze recente initiatieven had de grond voor het voedselbos oorspronkelijk een agrarische bestemming. En dat is wèl wat wij graag zouden willen, om zodoende te kunnen bijdragen aan de broodnodige transformatie van het platteland en van de landbouw in Nederland. Denk aan problemen zoals de stikstofneerslag, langdurige droogte en de te lage grondwaterstand, en de achteruitgang van het bodemleven bij veel landbouwbedrijven. Wij hebben gezien hoe veelbelovend een voedselbos is wat betreft de aanpak van deze problemen.

Op de site ecodorpen.nl is ook te zien dat een aantal woonwerkgemeenschappen nog in afwachting is van succesvolle financiering.
Wij hopen met ons financieringsmodel te kunnen profiteren van de geëxplodeerde huizenmarkt van de laatste jaren, zoals gezegd door het mobiliseren van de overwaarde van de huidige huizen van deelnemers en van vrienden en bekenden. Het voordeel daarvan zou ook zijn dat we dan niet afhankelijk zijn van subsidies.
(Het totale bedrag aan overwaarde op particuliere huizen in Nederland is naar schatting ruim 500 miljard euro, ongeveer vier keer meer dan de waarde van alle landbouwgrond in Nederland, en ongeveer twee derde van het bruto nationaal product ….. . Wat daar allemaal niet mee mogelijk moet zijn!)

Tot slot

Een flink aantal andere aspecten hebben we ook al kunnen uitzoeken, zoals  ideeën over de verdeling van ieders afzonderlijke financiële bijdrage, mogelijke rechtsvormen, modellen voor zeggenschap en beslissingsbevoegdheid, en de benodigde mankracht voor het voedselbos,. Het voert echter te ver om dit hier allemaal te noemen.
En er is nog steeds een flink lijstje dat nog niet is uitgezocht en er zijn zaken die we niet met z’n tweeën kunnen doen. Er zal nog genoeg te doen zijn voor de kerngroep straks!

Wij hopen dat het hele traject niet vele jaren hoeft te gaan duren, zoals bij sommige andere woonwerkgemeenschappen of woongemeenschappen wel het geval is. We denken dit te kunnen bereiken door de inschakeling van het genoemde gespecialiseerde bureau en doordat wij hopelijk niet afhankelijk zullen zijn van het aanvragen van subsidies.

Om de hiervoor genoemde redenen kunnen woonwerkgemeenschappen soms mislukken. Andere redenen kunnen zijn dat er onenigheid ontstaat binnen de groep, of dat het allemaal toch teveel werk blijkt te zijn. Wij proberen dit te voorkomen door zorgvuldig te werk te gaan:

• een degelijke voorbereiding
• gebruik maken van de zeer goede CLIPS-Handleiding voor woonwerkgemeenschappen
• waar mogelijk gebruik maken van de deskundigheid van derden (gemeenschapscoach, het bureau voor de locatie-zoektocht, vastgoedjurist, enzovoort)
• het zorgen voor voldoende budget daarvoor, en voor het zo nodig uitbesteden van andere zaken
• in het algemeen stapsgewijs werken; daartoe ook opties openhouden om bepaalde dingen op een later tijdstip te kunnen gaan realiseren
• ook voor de bouw van de woningen meerdere opties openhouden

Al met al zien wij genoeg mogelijkheden om ervoor te gaan. Wij hopen mensen te vinden die daar ook zo over denken!

Meer informatie over onze plannen met kostenplaatjes en dergelijke kun je desgewenst bij ons opvragen.